Mã số N2018: Lumen - AI tự động xử lý ảnh bất động sản

Đối với lĩnh vực bất động sản, ảnh là thứ người mua và người thuê nhà xem đầu tiên. Tại Mỹ, 83 % người mua tìm nhà trên mạng đánh giá ảnh là tính năng "rất hữu ích" nhất của tin đăng (NAR 2025, Exhibit 3-6); 88 % người mua và 90 % người bán làm việc qua môi giới (cùng nguồn). 

Ở điều kiện thường. phòng trong nhà có độ chênh sáng lớn: cửa sổ rất sáng, góc phòng rất tối. Ảnh chụp một lần, nhất là bằng điện thoại, thường bị cháy cửa sổ hoặc tối trong phòng, làm người xem hiểu sai về căn nhà.

Để có ảnh tốt, thợ chụp phải chụp 3-7 mức sáng rồi ghép và chỉnh tay, hoặc thuê dịch vụ chỉnh ảnh giá 1,5-2 USD mỗi ảnh và chờ khoảng 24 giờ (PhotoUp, BoxBrownie). Giả định 25 ảnh mỗi căn, chi phí này khoảng 38-50 USD một căn (ước tính của đội). Môi giới cá nhân, chủ homestay và khách sạn nhỏ khó trả chi phí và thời gian này.

Ảnh tốt ảnh hưởng tới kết quả bán: nhà 200.000-1 triệu USD có ảnh chụp chuyên nghiệp bán được cao hơn 3.400-11.200 USD so với giá niêm yết (Redfin, 2013); nhà có ảnh chuyên nghiệp nằm trên thị trường 89 ngày so với 123 ngày (VHT Studios, 2014). Hai nghiên cứu này đã cũ và do bên bán dịch vụ thực hiện, chỉ dùng để tham khảo.

Tại Việt Nam, khoảng 100.000 môi giới đang hoạt động (VARS, 2024), và từ 1/8/2024 nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề. Thị trường đang chuyên nghiệp hóa, nên nhu cầu ảnh tin đăng chất lượng, nhanh và rẻ sẽ tăng.

Lumen là ứng dụng web nhận các ảnh chụp cùng một góc phòng ở nhiều mức sáng và tự trả về một ảnh tin đăng hoàn chỉnh: sáng đều, giữ chi tiết cửa sổ, tường đứng thẳng, màu cân bằng. Bản chạy thật đang công khai tại https://llm-mn.online/. Trên máy chủ chỉ có CPU, một bộ ảnh xử lý trong khoảng 29,9 giây (trung bình 9 bộ mẫu), thay cho việc chỉnh tay hoặc thuê dịch vụ chỉnh ảnh thường mất khoảng 24 giờ.

Lumen tự chạy theo 4 bước. Người dùng xem được ảnh sau từng bước và so với bước trước:

1) Ghép HDR: căn chỉnh các ảnh, cắt vùng chung, trộn các mức sáng.

2) Sửa méo ống kính: chỉ sửa khi đo thấy cạnh thẳng hơn rõ rệt.

3) Dựng thẳng: đưa cạnh đứng của tường, cửa về thẳng đứng; xoay tối đa 3°; nếu đo thấy chỉnh làm lệch hơn thì giữ nguyên.

4) Mô hình AI Lumen: cân lại sáng và màu theo cách biên tập viên chỉnh.

Hình 1. Chuỗi xử lý trên một bộ ảnh mẫu: 5 mức sáng → ghép HDR và dựng thẳng → mô hình AI Lumen.

- Thuật toán ghép phơi sáng do nhóm nghiên cứu tự viết, dựa trên phương pháp Mertens: giảm dần trọng số vùng cháy sáng ở mọi ảnh trừ ảnh tối nhất. Trên bộ FORTH4, điểm ảnh cửa sổ bị cháy giảm từ 13,8 % (cách ghép mặc định) xuống 1,2 %.

- Mô hình AI dùng thêm bản đồ độ sâu của phòng (Depth-Anything-V2-Small) bên cạnh ảnh màu, trên kiến trúc NAFNet (29 triệu tham số, đủ nhỏ để chạy trên CPU). Đội tự viết lại mã huấn luyện và sửa một lỗi của bản gốc làm ảnh bị nhiễu.

- Các bước có chốt an toàn tự kiểm: bước nào đo thấy không cải thiện thì bỏ qua, và ghi chú lý do cho người dùng.

- Chạy được trên máy chủ chỉ có CPU, không bắt buộc dùng GPU, nên chi phí vận hành thấp.

Với dữ liệu ngày 17-18/10/2026

- Chất lượng: PSNR trung bình 24,05 dB trên 50 cặp ảnh, so với 11,76 dB của ảnh gốc (tăng 12,29 dB). Các cặp này có thể nằm trong tập huấn luyện, nên chưa phải số đo độc lập.

- Tốc độ: trung bình 29,9 giây mỗi bộ ảnh trên máy chủ công khai (9 bộ mẫu), 7,0 giây trên Mac M4 Pro; so với khoảng 24 giờ khi thuê dịch vụ chỉnh ảnh.

- Dựng thẳng: trên 9 bộ mẫu, độ lệch cạnh đứng sau xử lý còn 0,1-0,4°; bộ lệch nhiều nhất từ 14,3° về 0,3°.

- Chi phí (ước tính): với giá dự kiến ngang các dịch vụ AI hiện có (khoảng 0,5 USD/ảnh), chi phí chỉnh ảnh khoảng 13 USD một căn, giảm khoảng 70-75 % so với thuê người chỉnh.

Hình 2. Trước và sau khi xử lý bằng Lumen, đặt cạnh ảnh đích do biên tập viên chỉnh.

Hình 3. Bước dựng thẳng: cạnh đứng lệch 5,8° được đưa về 0,3°.

Hình 4. Giao diện tại llm-mn.online sau khi xử lý: hàng 6 bước bấm để xem từng bước, kéo thanh vàng để so sánh trước/sau.

Đối tượng thụ hưởng: môi giới, thợ chụp ảnh bất động sản, chủ khách sạn và homestay; gián tiếp là người mua và người thuê nhà. Hiện chưa có đơn vị áp dụng chính thức và chưa có xác nhận áp dụng; đội đang tìm 5-10 thợ chụp và môi giới để thử nghiệm.

Khả năng nhân rộng: 

- Người dùng chỉ cần trình duyệt, không cần cài đặt hay máy cấu hình cao.

- Cùng một hệ thống phục vụ được môi giới, thợ chụp, sàn giao dịch, khách sạn, homestay ở TP.HCM, các tỉnh khác và nước ngoài.

- Thị trường nước ngoài lớn và đã quen quy trình chụp nhiều mức sáng: Mỹ bán 4,06 triệu căn nhà cũ năm 2024 (NAR) và có 6.591 doanh nghiệp chụp ảnh bất động sản (IBISWorld, 2024). Với giả định 25 ảnh mỗi căn và 0,5 USD/ảnh, riêng thị trường Mỹ khoảng 50 triệu USD/năm (ước tính của đội).

- Có thể mở API để sàn giao dịch và công ty chỉnh ảnh tích hợp trực tiếp.

Hình 5. Giá chỉnh một ảnh của dịch vụ hiện có (giá công bố ngày 17/10/2026).